Pompe à chaleur en copropriété ou en location : qui décide, qui paie, et le courrier prêt à envoyer

En maison individuelle, installer une pompe à chaleur est une décision personnelle. En appartement ou en location, d’autres acteurs entrent dans la boucle : syndic, copropriétaires, bailleur. Voici qui doit donner son accord, qui paie quoi, et comment éviter les blocages.

Les appartements des Côtes-d’Armor en chiffres

Chez Armor PAC, nous avons analysé les DPE des 40 004 appartements diagnostiqués dans le département depuis juillet 2021.

Ce que cela signifie :

• Le cas le plus fréquent est l’appartement chauffé par des radiateurs ou convecteurs électriques individuels. Sans réseau d’eau chaude, la pompe à chaleur air-air est la solution directe, et c’est son groupe extérieur qui pose la question de la copropriété.
• La pompe à chaleur reste rare en appartement (1,3 %), justement à cause de ces autorisations. Un dossier bien préparé fait la différence.
• Pour les bailleurs, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Près d’un appartement diagnostiqué sur cinq (18,2 %) est concerné à l’une de ces échéances.

En copropriété : ce qui est privatif, ce qui ne l’est pas

Le point de départ est le règlement de copropriété, qui répartit l’immeuble entre parties privatives et parties communes.

• À l’intérieur de votre lot, les travaux vous appartiennent, dans la limite de ce que prévoit le règlement.
• Les façades, la toiture, les murs porteurs, et le plus souvent les balcons, même à usage privatif, sont des parties communes.

Or une pompe à chaleur air-air ou air-eau comporte un groupe extérieur, qu’il faut bien poser quelque part : en façade, sur un balcon, en toiture ou dans une cour. Il modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et touche aux parties communes.

L’autorisation de l’assemblée générale

Pour installer un groupe extérieur à vos frais sur les parties communes ou en modifiant l’aspect de l’immeuble, il faut une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, votée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

La démarche :

1. Consulter le règlement de copropriété : certains encadrent déjà les climatiseurs et pompes à chaleur (emplacement, couleur, dimensions).
2. Préparer un dossier : emplacement prévu, dimensions, niveau sonore de l’appareil, mode de fixation, évacuation des condensats, photos ou plan.
3. Demander au syndic d’inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, par lettre recommandée (article 10 du décret du 17 mars 1967). Le générateur en haut de page prépare ce courrier. Envoyez-le tôt : la question doit arriver avant l’envoi des convocations.
4. Attendre le vote, puis vérifier les éventuelles règles d’urbanisme auprès de la mairie.

Installer sans autorisation expose à une demande de remise en état, à vos frais.

Les points qui rassurent les copropriétaires

Un dossier bien préparé répond d’avance aux inquiétudes : bruit (niveau sonore, mode nuit, supports antivibratiles), esthétique (emplacement discret, habillage), condensats (évacuation prévue), sécurité de la fixation.

Et une pompe à chaleur collective ?

Remplacer une chaufferie collective par des pompes à chaleur est un projet de copropriété à part entière, voté en assemblée générale, souvent précédé d’un audit énergétique. Des aides spécifiques aux copropriétés existent : un conseiller France Rénov’ peut orienter le conseil syndical.

En location : le rôle du propriétaire

Le locataire qui veut installer une pompe à chaleur

Une pompe à chaleur fixe est une transformation du logement. Le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire avant les travaux. Sans cet accord, le bailleur peut exiger la remise en état à la fin du bail, voire immédiatement.

La bonne méthode : une demande écrite, par lettre recommandée, décrivant précisément le projet, l’emplacement, le coût et l’entreprise RGE qui interviendra. Le bail peut aussi prévoir le sort de l’équipement au départ du locataire.

Le propriétaire qui installe dans un logement loué

C’est souvent le schéma le plus logique : l’équipement valorise le bien et améliore sa performance énergétique, un enjeu croissant pour les logements mis en location avec le calendrier d’interdiction progressive des logements les plus énergivores. Le propriétaire paie l’installation ; le locataire doit laisser l’accès au logement pour les travaux, dans les conditions prévues par la loi.

Qui paie l’entretien ?

L’entretien obligatoire, au moins tous les deux ans pour les pompes à chaleur de 4 à 70 kW, est une charge d’entretien courant : il revient au locataire, sauf clause contraire du bail. Les réparations importantes et le remplacement de l’équipement usé restent à la charge du propriétaire.

Et les aides ?

• MaPrimeRénov’ est réservée aux logements utilisés comme résidence principale ; les conditions et montants dépendent du statut du demandeur (propriétaire occupant ou bailleur) et des règles en vigueur au moment du dépôt.
• Les primes CEE peuvent bénéficier au propriétaire comme au locataire qui finance les travaux, selon les conditions de l’opération.
• Pour une pompe à chaleur air-air, les aides restent limitées dans tous les cas.

Faites vérifier votre situation précise avant de signer : les règles distinguent propriétaire occupant, bailleur et locataire.

En résumé

Dans tous les cas, anticiper est la clé : un dossier clair, un installateur RGE capable de répondre aux questions techniques, et les accords écrits obtenus avant de signer le moindre devis.

Méthode

Analyse Armor PAC. Chiffres calculés le 16 septembre 2026 à partir de la base ouverte « DPE logements existants » de l’ADEME : appartements des Côtes-d’Armor diagnostiqués depuis juillet 2021. Les logements vendus ou loués sont surreprésentés par rapport à l’ensemble du parc. Les courriers générés sont des modèles à adapter : en cas de doute, votre syndic ou une ADIL peut vous conseiller.